BUDGETEN FÖR 2012

UNDERHÅLLSPLAN
Det planerade underhållet framgår av föreningens tioåriga underhållsplan. Till det planerade underhållet ansamlas medel via årlig avsättning till föreningens underhållsfond. Avsättningen uppgår till 5 000 000 kronor per år. Underhållsplanen innehåller planerat underhåll uppgående till 87 500 000 kronor. Nedan framgår de enskilt största posterna.
 

Fasadrenoveringen avser målning och renovering av befintliga plåtar, betongsocklar och fönster.

INVESTERINGSPLAN
Föreningens investeringsplan innehåller projekt i form av ny- eller reinvesteringar. Dessa projekt aktiveras, d.v.s. bokförs som tillgång, och skrivs av under en beräknad nyttjandeperiod. Investeringsplanen omfattar 20 år. Detta gör att vi har en god framförhållning avseende stora investeringar vilket är av vikt för vår långsiktiga ekonomiska planering. Investeringsplanen innehåller investeringar uppgående till 165 000 000 kronor. De enskilt största posterna framgår nedan.
 

Renovering av avloppsledningar avser rörinfodring (invändig plastbeläggning) av befintligt avloppssystem.
Ventilationsåtgärderna avser byte av samtliga fläktar och aggregat i området samt återvinning av frånluft.

FINANSIERINGSPLAN
Finansieringsplanen är ett planeringsinstrument där vi försöker analysera hur föreningens ekonomi kommer att se ut i ett tioårigt perspektiv. Hänsyn tas till kända faktorer såsom planerat underhåll (underhållsplanen) och planerade investeringar (investeringsplanen). Enligt finansieringsplanen beräknas de årliga höjningsbehoven avseende årsavgifterna till c:a 2 %.

Alla planer av detta slag innehåller en hel del osäkerhetsfaktorer. Dessa kan förändra resultatprognoserna och höjningsbehoven.

BUDGETEN FÖR 2012
Budgeten presenteras i form av resultaträkning där intäkter och kostnader framgår.
Nedan kommenteras vissa poster i budgeten, det planerade underhåll och de projekt som vi kommer att arbeta med under nästa år.

Bostadsrätter
Årsavgifterna kommer inte att höjas 2012 utan ligger kvar på 2011 års nivå.

Hyreslägenheter och studentbostäder
Förhandlingarna avseende 2012 års hyresnivåer har inte påbörjats. Vi har budgeterat med en genomsnittlig hyreshöjning per den 1 april på 2 %.

Lokaler
Vi har räknat med att de indexreglerade hyrorna höjs med 2,5 % per den 1 januari 2012. Föreningens outhyrda lokaler uppgår till 1 755 kvm. Vi har en vakant butikslokal på Andra Långgatan 46 (165 kvm). Lediga kontorslokaler finns på Andra Långgatan 46 (465 kvm) och på Masthuggsterrassen 4 (108 kvm).
Paviljongerna på Masthuggsterrassen skall ersättas med ny bostadsproduktion. I paviljongerna finns det 896 kvm ledig lokalyta. Budgeten innehåller mål och beräknade intäkter för nyuthyrningar.

Garage och parkeringsplatser
Ingen generell hyreshöjning planeras under 2012 för vare sig internt eller externt uthyrda garageplatser.

Fastighetsel
Föreningen har upphandlat el för 2012 till ett snittpris på 53,25 öre/kWh, inklusive elcertifikat
(3,1 öre/kWh) och grön el (0,8 öre/kWh). Utöver angivet energipris där elcertifikat och grön el ingår tillkommer kostnad för energiskatt och nätavgift. Energiskatten beräknas till 29 öre/kWh. Moms tillkommer på angivna priser. Föreningens årsförbrukning uppgår till c:a 3 600 000 kWh. 

Fjärrvärme
Energipriset kommer att vara oförändrat och effektpriset höjs med 2,8 % per den 1 januari 2012. Effektpriset utgör c:a en tredjedel av det totala fjärrvärmepriset vilket gör att ändringen ger en prisökning på c:a 1 %. Förbrukningen beräknas till 16 125 MWh per år.

Vatten och avlopp
Vi räknar med en höjning av taxan för vatten och avlopp med 7 % vid årsskiftet. Årsförbrukningen ligger på c:a 144 000 kbm.

Löpande underhåll
Består till största delen av oförutsett underhåll men även planerat löpande underhåll.

Hårdgjorda ytor
Vi har ett pågående projekt med Systematiskt Brandskyddsarbete (SBA). Budgeten innehåller medel till markarbeten för att förbättra brandvägar och tillgängligheten för räddningsfordon i området (850 000 kronor).

Planerat underhåll
Det planerade underhållet framgår av föreningens underhållsplan. Nedan framgår det planerade underhåll som skall utföras under nästa år.

Hissar
Korgarna till hissarna på Andra Långgatan 44, 46 och 48 samt Andra Långgatans garage skall renoveras. Kostnaden beräknas till 120 000 kronor.

Fasad
Målsättningen är att fasadrenoveringen skall påbörjas under nästa år med det utvalda provhuset på Klostergången 7-13 och Masthuggets hus. Kostnaden beräknas till 3 475 000 kronor.

Fönster
Fönsterunderhåll planeras på Mattssonsliden 2-28 och Klamparegatan 3-17 till en beräknad kostnad på 810 000 kronor.

Fastighetsskatt
Föreningens fastighetsskatt uppgår till 1 % av taxeringsvärdet för lokaldelen.

Fastighetsavgift
Fastighetsavgiften för bostäder är inte fastställd för 2012 men har beräknats till 1 330 (1 302) kronor per lägenhet.

PROJEKT 2012
Nedan kommenteras projekten för 2012. Merparten av projekten framgår av föreningens investeringsplan. Avskrivningstid anges för de projekt som aktiveras. 

Balkongrenoveringar
Balkongerna i området har betongsskador i framkant och måste renoveras. I samband med betongrenoveringen monteras nya balkongräcken och fronter. Tillsammans med Arkitekturkompaniet kommer vi att ta fram förslag till balkong-system. Renoveringen omfattar 871 balkonger och genomförandet planeras till 2012-2015. Projektet beräknas uppgå till 35 000 000 kronor. Under 2012 planeras balkongrenoveringar på Klostergången 7-13. Kostnaden beräknas till 1 600 000 kronor med en avskrivning på 25 år.

Nya entrépartier
I samband med fasadrenoveringen kommer entréer med aluminiumdörrar att ersättas med nya. Bytet beräknas till 2 500 000 kronor. Under 2012 planeras byte på Kloster-gången 7-13 till en kostnad på
225 000 kronor. Avskrivning sker under 10 år.

Cykelhus
I budgeten ingår nya cykelhus på Mattssonsliden 8-16, Vaktmästaregången 1-13 och 2-12. Kostnaden beräknas till 1 400 000 kronor med en avskrivning under 10 år.

Hissombyggnad
Vi har av Vinga Hiss AB beställt ombyggnad av 86 hissar i området. Ombyggnaden omfattar byte av hissmaskiner och automatik, montering av korgdörrar samt ny mätning av överviktslast. Hissarna på Andra Långgatan 44-48, Mattssonsliden 2-28, Klamparegatan 3-17 och Rangströmsliden 1-7 har byggts om under 2011.
Under 2012 kommer hissarna på Klamparegatan 13, Skepparegången 2-30, Fyrmästaregången 2-20 samt hissen i Andra Långgatans garage att byggas om.
Totalkostnaden beräknas till 29 000 000 kronor. Under 2012 beräknas ombyggnaderna till 9 779 000 kronor med en avskrivningstid på 25 år.

Passersystem
Garageportar och slussdörrar i samtliga garage samt gemensamma utrymmen som miljörum, grovsoprum, återvinningsrum och mattvättstuga skall förses med beröringsfria kortläsare. Samtliga medlemmar och hyresgäster förses med kodbärare i form av s.k. taggar eller brickor. Vi har räknat med 3 st per lägenhet. Inköp av nytt datasystem krävs vid utbyggnad av passersystem.
Totalkostnaden för kortläsare, taggar eller brickor samt datasystem beräknas till
2 000 000 kronor. Avskrivning sker under 10 år.
Tanken är att senare bygga ut detta system till att även omfatta samtliga entréer.

Masthuggsterrassen
Föreningsstämma har beslutat att de befintliga paviljongerna på Masthuggsterrassen skall rivas och ersättas med nyproduktion av bostäder. Samråd avseende nödvändig ändring av detaljplanen genomförs under 2011. Byggstart planeras tidigast till hösten 2012. Nedan anges de beräknade kostnaderna för projektet.
 

Den planerade bostadsproduktionen ger lägenhetsytor på 802 kvm och förrådsytor på 56 kvm. Produktionskostnaden hamnar på 29 400 kronor per kvm. Vi räknar med att kostnaden för nyproduktion av bostäder täcks av grund- och upplåtelseavgifter i samband med försäljning.
Föreningens investeringsplan innehåller 10 000 000 kronor för planerade åtgärder avseende bjälklaget på Masthuggsterrassen med förstärkning, isolering samt tillförande av nya tät- och ytskikt. Som framgår ovan beräknas detta arbete nu till 7 625 000 kronor. Vi har av försiktighetsskäl valt att ligga kvar med en beräknad kostnad på 10 000 000 kronor i den reviderade investeringsplanen. Avskrivning sker under 50 år.

Ventilation
Fläktarna och aggregaten i området börjar bli gamla och utslitna vilket gör att vi har ett stort reinvesteringsbehov. Investeringsplanen innehåller tidplan för byte. I samband med byte kommer vi att installera värmeåtervinning där detta är möjligt och lönsamt. Besparingspotentialen är stor i form av lägre el- och värmeförbrukning.
Under 2012 planeras byte av fläktar och aggregat samt installation av värmeåter-vinning på Mattssonsliden 8-28 och Andra Långgatan 44-46. Kostnaden beräknas till 8 600 000 kronor. Avskrivningstiden ligger på 25 år.

Nya bostadsrätter på Klamparegatan 3-5
Göteborgs kommun har sagt upp hyresrätterna till en lokal (674 kvm) och fyra lägenheter (209 kvm) på Klamparegatan 3-5.
Lägenheterna är på 1 rum och kök med ytor på 36,5 kvm och 57,5 kvm. Planlösningen på dessa lägenheter behålls. Lägenheterna säljs med bostadsrätt efter renovering. Lokalytorna kommer att byggas om till 3 lägenheter på 2 rum och kök (77 kvm) och 3 lägenheter på 4 rum och kök (135 kvm).
Kostnaderna kommer att täckas av grund- och upplåtelseavgifter vid upplåtelse med bostadsrätt. Vi räknar med att projektet kommer att ge ett likviditetsmässigt överskott på 13 000 000 kronor.

Ombyggnad av studentrum till bostadsrätter
Föreningsstämmor har tagit beslut om att studentkorridorerna skall byggas om till bostadsrättslägenheter. Den kvarvarande studentkorridoren på Rangströmsliden 3 kommer med start hösten 2012 att byggas om till sex lägenheter på 2 rum och kök. 
Kostnaderna kommer att täckas av grund- och upplåtelseavgifter vid upplåtelse med bostadsrätt. Vi räknar med att projektet kommer att ge ett likviditetsmässigt överskott på 5 000 000 kronor.

ÖVRIGT 2012

Rökgasvädring i trapphus
Vi har enkelsidiga lägenheter på Klamparegatan 3, Skepparegången 18 och Fyrmästaregången 10 som Räddningstjänsten inte kan nå med stegbil. I dessa trapphus måste vi förbättra rökgasvädringen. Vi kommer att installera rökdetektorer, tilluftspjäll och frånluftsfläktar. Samtliga lägenheter i dessa trapphus förses med dörrstängare. Detta för säkerställande av att lägenhetsdörrar stängs vid brand för minskad spridning av rökgaser till trapphus. Arbetena beräknas till 1 200 000 kronor med en avskrivningstid på 10 år.

Maskiner
Föreningen köpte 1999 en traktor av märket Wille. Den används vid markarbeten, transport av större material samt vid snöröjning och sandning i området. Denna traktor kommer att ersättas med en ny. Kostnaden efter inbyte beräknas till 830 000 kronor. Avskrivning sker under 5 år.

ELIXIA
Hyresavtalet med ELIXIA Sweden AB innehåller förpliktelser att utöka deras yta med ytterligare c:a
1 000 kvm. Detta arbete kommer att påbörjas under 2012.

Räntekostnad
Föreningens låneskuld uppgår till 88 500 000 kronor. Vi har räknat med ett upplåningsbehov under december 2011 på 5 250 000 kronor.
Genomförs det planerade underhåll och de projekt som vi budgeterat med räknar vi med ett upplåningsbehov på 12 500 000 kronor under nästa år. I budgeten har vi beräknat detta upplåningsbehov per den 1 oktober 2012.

Årets resultat
Resultatet för 2012 budgeteras till 2 571 640 kronor. Efter avsättning till och lyft ur föreningens reparationsfond kommer detta resultat att öka de balanserade vinstmedlen med 1 976 640 kronor.
De årliga höjningsbehoven av årsavgifterna som anges under ”Finansieringsplan” ovan baseras på att ansamlade vinstmedel överförs i ny räkning. Med de balanserade vinstmedlen kommer vi att klara denna period utan stora höjningar av årsavgifterna och utan att bygga upp en balanserad förlust.

Ingemar Albertsson         Kjell Johansson
Styrelseordförande          Förvaltningschef

 

BUDGETEN 2012