BUDGETEN FÖR 2010

Budgeten presenteras i form av resultaträkning där intäkter och kostnader framgår.
Nedan kommenteras vissa poster i budgeten. Vi presenterar även det planerade underhåll och de projekt som vi kommer att arbeta med under nästa år.

Bostadsrätt
Årsavgifterna kommer att höjas med 3 % per den 1 januari 2010. Detta ger höjningar på
33-162 kronor per månad. Den genomsnittliga höjningen hamnar på 92 kronor per månad.

Hyreslägenheter och studentbostäder
Hyresgästföreningen Region Västra Sverige har yrkat på oförändrade hyror inför förhandlingarna 2010. Vi har budgeterat med att hyrorna per den 1 januari 2010 kommer att höjas med i genomsnitt 0,5 %.

Lokaler
Föreningens outhyrda lokalytor uppgår till 4 230 kvm. Vakansgraden har ökat mycket beroende på att Göteborgs Stad under 2009 avflyttat från Andra Långgatan 46. Denna lokal uppgår till
2 984 kvm. Planer finns på att ersätta paviljongerna på Masthuggsterrassen med ny produktion. I paviljongerna finns det 587 kvm ledig lokalyta. Budgeten innehåller mål och beräknade intäkter för nyuthyrningar.

Garage och parkeringsplatser
Månadshyran för en garageplats höjs per den 1 januari 2010 för medlemmar med 50 kronor till 475 kronor. Även de externt uthyrda garageplats höjs med motsvarande belopp.

Fastighetsel
Vi har upphandlat el för 2010 och 2011 till ett snittpris på 51,53 öre/kWh, inklusive elcertifikat och grön el. Detta kan jämföras med det budgeterade snittpriset 2009 på 67,75 öre/kWh. Detta förklarar den stora skillnaden mellan 2009 och 2010 års budget. Utöver angivet energipris där elcertifikat och grön el ingår tillkommer moms samt kostnad för energiskatt och nätavgift.

Fjärrvärme
Fjärrvärmetaxan höjs 2010 med 0,9 %. Vi räknar med att kunna minska vår förbrukning med anledning av den injustering som slutfördes våren 2009 och tilläggsisoleringen av vindsbjälklagen.

Fjärrvärme
De rörliga energipriserna kommer att höjas med 1 %.

Vatten och avlopp
Taxan för vatten och avlopp höjs med 2 %.

Sophämtning
Höjningen av taxan för sophämtning beräknas till 1 %.

Löpande underhåll
Består till största delen av oförutsett underhåll men även planerat löpande underhåll.

Planerat underhåll
Nedan framgår det planerade underhåll som skall utföras under nästa år.

Tvättstugor
Renoveringen av tvättstugorna på Rangströmsliden 5 och Masthuggsliden 16 har försenats och utförs under 2010.

Tvättstugorna på Klostergången 1 och 7 renoveras under hösten 2010.

Målningsreparationer kommer i olika utsträckning och efter behov att genomföras i tvättstugorna på Mattssonsliden 6, Klamparegatan 9, 11, Skepparegången 12, 20, 24, Fyrmästaregången 10, 14, Vaktmästaregången 1 och 14.

Kostnad för ombyggnader och målningsreparationer beräknas till -3 220 000 kronor.

Tvättstugorna på Masthuggsliden 18 och Vaktmästaregången 7 kommer under 2011 att genomgå större ombyggnad.

Avloppsspolning
Under nästa år planerar vi att genomföra spolning och rensning av samtliga avloppsledningar till en beräknad kostnad på -1 418 000 kronor.

Ventilation
Ventilationsrensning, översyn av fläktaggregat, injustering av ventilation och OVK- besiktningar kommer att utföras till en beräknad kostnad på -250 000 kronor.

Fasadrenovering
Beslut om fasadrenoveringens omfattning tas på extra föreningsstämma den 26 november 2009. Härefter skall förankring och beslut om gestaltning och färgsättning ske under våren 2010. Upphandlingsprocessen planerar vi att starta upp omgående efter stämmobeslut. Målsättningen är att fasadrenoveringen skall påbörjas under 2011.

Det kan bli aktuellt med renovering av ett provhus hösten 2010. Klostergången 7-13 och Masthuggets hus har valts ut som provhus för fasadmålning. Kostnaden beräknas till
-3 475 000 kronor.

Fönster
I det fall medlemmarna på den extra föreningsstämman beslutar att behålla befintliga fasader och fönster måste föreningen renovera, justera och täta fönstren.

Under 2010 planeras fönsterunderhåll till en kostnad på -1 110 000 kronor. Vi är mycket osäkra på omfattningen av detta underhåll. Detta gör att även den beräknade kostnaden är högst osäker.

Garagerenovering
Fjällgatans garage står på tur att genomgå renovering. Den beräknade kostnaden ligger på
-11 995 000 kronor varav -3 995 000 kronor är planerat underhåll. Se även under ”PROJEKT 2010”.


Tomträttsavgäld
Hovrätten har i sin dom fastställt de nya årliga tomträttsavgälderna till -3 225 105 kronor. Denna dom har som bekant överklagats av Göteborgs kommun med yrkande på att de skall fastställas till -4 739 895 kronor.

Vi har budgeterat med tomträttsavgälder under 2010 till -3 225 105 kronor i enlighet med Hovrättens dom. Vår bedömning är att kommunen inte kommer att få prövningstillstånd i Högsta domstolen. Även i det fall målet tas upp har vi svårt att se på vilka grunder domen skulle ändras i enlighet med kommunens yrkande.

Fastighetsskatt
Fastighetsskatten för bostäder har tagits bort och ersatts med en kommunal fastighetsavgift. Under 2010 sker en förenklad fastighetstaxering med nya taxeringsvärden. För lokaldelen utgår fastighetsskatt med 1 % av taxeringsvärdet. Vi har ännu inte räknat fram det nya taxeringsvärdet och har därför i budgeten lagt in oförändrad fastighetsskatt. Revidering kommer att ske.

Fastighetsavgift
Fastighetsavgiften för bostäder uppgår 2010 till 1 277 kronor per lägenhet dock högst
0,4 % av taxeringsvärdet.

Projekt 2010
Föreningens tioåriga investeringsplan innehåller projekt i form av ny- eller reinvesteringar. Dessa projekt aktiveras, d.v.s. bokförs som tillgång, och skrivs av under en beräknad nyttjandeperiod.

Nedan kommenteras projekten för 2010.

Balkongrenovering
Balkongerna har betongskador som måste åtgärdas. Renoveringen omfattar 871 balkonger och genomförandet kommer troligen att ske under 2010-2012.

Vi planerar att starta upp detta projekt med prioritering på de hus som är aktuella för fasadrenovering 2010 och 2011. Under 2010 planerar vi balkongrenoveringar på Masthuggsliden 10-22, Klostergången 1-13 och Vaktmästaregången 1-16. Kostnaden beräknas till -12 600 000 kronor.

Belysnings- och trygghetsprojekt

Detta projekt är till vissa delar genomfört. Projektet slutförs under 2010 med ny belysning på ett flertal punkter. Kostnaden beräknas till –500 000 kronor.

Garagerenovering
Fjällgatans garage står på tur att genomgå renovering. Den beräknade kostnaden ligger på

-11 995 000 kronor varav -8 000 000 kronor är investering.

Renoveringen omfattar lagning av betong, beläggning av nya tät- och ytskikt samt målning. Dessa arbeten måste utföras för att åtgärda befintliga skador på betong och armeringsjärn. Vi tillför tätskikt som skall skydda konstruktionen mot framtida skador.

Cykelhus

Styrelsen har beslutat om byggnation av provhus på Fyrmästaregången 12-20 under hösten 2009. I budgeten 2010 ingår nya cykelhus på Skepparegången 20-30 och baksidan Klamparegatan 11-17. Kostnaden beräknas till, -1 125 000 kronor.

Entrépartier

I samband med fasadrenoveringen kommer samtliga entréer med aluminiumdörrar att ersättas. Totalkostnaden för ett byte beräknas i investeringsplanen till –2 475 000 kronor. I det fall vi startar upp fasadrenoveringen under 2010 utförs byte på Klostergången 7-13 till en beräknad kostnad på –225 000 kronor.

Fönsterbyte
Fönster och dörrar på balkonger har i de flesta fall inte genomgått renovering och beklädnad. I vissa utsatta lägen är dessa partier i dåligt skick. Vi har svårt att bedöma omfattningen och har därför i nuläget inte lagt med beräknat belopp i investeringsplanen.

Försträrkningsarbeten
Takbjälklaget i Masthuggshallen är i behov av förstärkning. Förstärkningsarbetena sker underifrån med kolfiber och byggstart planeras under 2010. Kostnaden beräknas till

-500 000 kronor.

Belysnings- och trygghetsprojekt

Projektet syftar till att förbättra belysningen på vissa ställen och att genomföra andra trygghetsförbättrande åtgärder i området. Tanken är att inom ramen för detta projekt kunna tillmötesgå de förslag som kommit fram i samband med trygghetsvandringen den 11 november 2008.

Hissombyggnad

Vi har behov av att byta ut våra hissmaskiner. Maskinerna är i de flesta fall tillverkade 1966. Vid detta byte kommer krav på montering av innerdörrar i hisskorgarna. Behov finns även av att ersätta nuvarande bristfälliga mätning av överviktslast. Totalkostnaden beräknas till

-15 660 000 kronor. Start planeras till hösten 2010 och arbetena beräknas pågå i c:a tre år. Under 2010 beräknas kostnaden till –5 220 000 kronor.

Komposthus

Smedlunds miljösystem har lovat att presentera sitt alternativa system för torrkonservering av komposterbart avfall. Vi avvaktar denna presentation innan beslut om inköp av komposthus fattas. Inköp av provhus finns med i budgeten för 2010 och beräknas till -500 000 kronor.

Konstgräs på fotbollsplan

På föreningsstämman 2009 behandlades två motioner med förslag på anläggande av konstgräs på fotbollsplan. Vi har fått in anbud där priset uppgår till -500 000 kronor. Återkoppling sker till föreningsstämman 2010.

Passersystem
Garageportar och slussdörrar i samtliga garage samt dörrar till gemensamma utrymmen som miljörum, grovsoprum, återvinningsrum och mattvättstuga kommer att förses med beröringsfria kortläsare. Samtliga medlemmar och hyresgäster förses med kodbärare i form av s.k. taggar eller brickor. Vi har räknat med 3 st per lägenhet. Inköp av nytt datasystem krävs vid utbyggnad av passersystem. Tanken är att senare bygga ut detta system till att även omfatta samtliga entréer

Totalkostnaden för kortläsare, taggar eller brickor samt datasystem beräknas till
-2 000 000 kronor.

Tätningsarbeten
Tätningsarbeten i Fjällgatans garage kommer att utföras under våren 2010. Det avser tätning av garageväggar mot outgrävd yta på Klingners plats och Klostergången. Projektet har beräknats till -1 845 000 kronor.

Ombyggnad av studentrum till bostadsrätter

På årsstämman 2002, 2008 och 2009 beslutades att studentkorridorerna skall byggas om till bostadsrättslägenheter.

Under 2010 kommer ombyggnaden av studentkorridorerna på Klamparegatan 13 till

6 bostadsrättslägenheter att slutföras. Vi räknar detta projekt som ett nollsummespel där ombyggnadskostnaden täcks av upplåtelseavgifter.

Masthuggsterrassen
Arbetet med att ta fram en ny detaljplan för Masthuggsterrassen pågår. Tanken är att möjliggöra produktion av bostäder på Masthuggsterrassen som ersättning för paviljongerna. Vi har fått avslag på vår förfrågan om att producera bostäder i kontorslokalerna på Andra Långgatan 44-46.

Målsättningen är att boende på Mattssonsliden 2-28 skall kallas till informationsmöte om den planerade produktionen under första kvartalet 2010. Övriga medlemmar kommer att erhålla information vid senare tillfälle. Beslut fattas av medlemmarna på föreningsstämma. Byggstart planeras tidigast till 2011.

ÖVRIGT

Tak över uteplatser

Vi planerar att bygga tak över uteplatserna på Masthuggsliden och Klostergången. Kostnaden beräknas till -650 000 kronor.